投資日本樓

上一篇文章提到投資日本樓收租賺取穩定的租金收入，今篇文章會講下投資日本樓的利與弊。

首先，好處方面，主要是入場金額不高，以東京都為例，朋友最近買了東京淺草晴空塔附近的一個單位，開放式約200尺，樓齡32年，買入價為950萬円，即約七十多萬港元便可買入東京都一個住宅單位，每月租金65000円，扣除管理費、修繕基金及租務管理費外，每月淨回報44625円，另再扣每年要繳交固都稅30000円，回報亦有5厘多，算是不錯了。

第二是出租穩定，大家也許都知道，日本人並不會貿貿然搬屋，因為搬屋的成本高，加上日本租房通常都需要保證人作擔保，流動性自然降低，而租客拖欠租金的機會也不高。此外，日本人注重整潔，租客在退租後亦必須將單位還原及清潔妥當，或付出清潔費，讓業主清理房子。

第三，個人覺得日本樓價已由低位回升，近幾年大阪、東京市中心的樓價都穩步上揚，大阪升幅尤其顯著。事實上，開放式收租型單位，日本人亦會購入投資，而我剛出售的福岡單位亦是由日本人承接。

第四，綜觀世界上的避險貨幣離不開美元、瑞郎和日元，其中日元每每會在經濟不佳時升值，發揮避險作用，因此，購買日元資產相對也較穩妥。

當然購買日本樓也有不少要注意的地方，如每月的管理及保養費用因不同大樓而異，因此計算回報時，必須先扣除有關費用和租務公司收費才能得知實質回報率。此外，地震險、火險不能少，一定要買。如單位過於殘舊需要維修翻新的話，成本不低，要留意。

此外，是買賣交易的雜費頗高，買入的話，連同中介費、稅金等費用，約相等於樓價的6-8%左右，賣樓亦是差不多6-8%左右。

再者，日本樓出租後，想加租並不容易，即使租約完結，業主欲提出按市價提升租金，若租客不同意，業主亦不能加租，必須按原本租金續租。除此之外，租客每月按時交租，租約完結時，業主亦不能貿貿然與租客斷租，可見日本當局較保障租客權益。

另外，購買日本樓必須手撇除大幅升值的預期，若所選地點不佳，也得承受出租困難的風險。此外，買中古樓借貸不易，要有心理準備一筆過付款。

最後，由於日本人口老化情況嚴重，因此，要嚴選投資地區，以東京為例，即使東京都23區也不是每區都值得選擇，而大阪更限於梅田、難波一帶，否則將來就難以出售。

總之，世上沒有高增值高回報又低風險的投資，任何地區的投資都有其優缺點，但依我個人看法，我會選擇先進發達、人民質素優良和法制完善的地區進行投資，因此，日本會是不錯的選擇。

筆者在東京都西淺草買入的物業外觀，建於1986年。

延伸閱讀：

https://www.kimtaiwan.com/2020/06/blog-post_17.html （日本樓收租）

日本樓收租

國安法快將落實，好多香港人都有打算開離岸戶口，想辦法將資金調往海外。很多人都會購買海外物業作投資兼走資，而購買日本物業以增加被動收入，也是我和老公的部署之一。

其實早在五年前，我們已有購入東京及福岡住宅收租，實際租金淨回報分別約有6厘和8厘，今年年初我們將福岡住宅售出，需然樓價升幅不多，但已賺了多年的租金回報和匯率升幅。至於東京住宅則穩定收租中，而五年間亦升值約30%，因此最近又欲再購入多一個東京物業，以作投資收租，避免海外資產都集中在台灣一地。不過現時東京、大阪的房價已有一定升幅，因此，東京的普遍回報也降至4-5厘左右(大阪或許稍低)，但亦比台灣樓的回報高一些。

事實上，買入日本樓等同將資金調離香港，換成日元資產，然後再每月賺取穩定的租金收入，我個人認為這是值得考慮的走資途徑。近年投資日本樓亦漸為港人接受，日本仲介公司在香港亦愈開愈多，要了解投資日本樓的實際情況並不困難。不過在選擇物業方面，日本和台灣都頗為相近，都是人少地多，因此，除地點一定要大城市的中心區外，樓齡亦是一個重要考慮因素。

最後，日本樓只適合作為資產分散資投，絶對不建議訓身落去，我們五年前都是分別抱着用買一部日本車和一部歐洲車的價錢的心態，買下一間福岡住宅和東京住宅作投資，五年過後，發現這是值得的。

圖中的大樓是我們曾經買入的福岡天神單位大樓的外觀，1980年建成。

延伸閱讀：

https://www.kimtaiwan.com/2020/06/blog-post_18.html （投資日本樓）

投資高雄樓

我在之前「投資台灣樓」一文中提及，"買對位置，要有穩定的收租回報和做到保值絕對不難"，究竟什麼是對的位置，本文會詳細分享高雄那些地方較為值得投資收租。

首先在北高雄方面，個人覺得美術館及農十六的整體環境不錯，較多豪宅，路寛樓新，加上綠地公園多，又是雙明星學區，居住環境單純，區內細單位供應並不算多，主要以大單位為主，個人覺得該區細單位自住或投資都不錯，整體感覺有點像香港的貝沙灣，惟生活機能稍感遜色，而且房價已累積多年升幅，未來增值空間有待考驗。

其次是巨蛋附近，尤其是博愛路兩旁，是北高雄最旺的地方，亦鄰近瑞豐夜市。個人認為此區很適合投資收租，一來供應不算多，二來離捷運不遠，三來生活機能完善。而且離左營高鐡站不遠，往返中、北部非常便捷。不過跟美術館及農十六一樣，近年房價已處高位，未來增值空間有待考驗。

最後在南高雄方面，捷運獅甲站、三多商圈站、中央公園站、美麗島站、信義國小站，只要離以上捷運站步程10分鐘內，加上價格合理，投資出租個人覺得是比較穩妥的，因為這裡的商圈發展成熟，百貨公司林立，是傳統的商業區，生活機能方便，學區亦不錯，又鄰近亞洲新灣區，離高雄圖書館總館和夢時代大型商場等設施又不遠，在這些地區投資出租，亦是不錯的選擇。

至於買新屋還是中古屋，個人看法是買大樓就選擇新屋，最好是新成屋甚至預售屋，可先出租，待3、5年後，房價上升便賣掉。如打算購買中古屋，個人認為有足夠資金，不用太多貸款就最好選擇透天厝，如不怕要自己整修的話，一般中古4、50年透天厝，成交價可能跟新成屋差不了多少，但就多了一塊完整的土地業權，這絶對是比大樓保值，因為一般來說，建物會因年期而逐漸貶值，但土地卻沒有這方的問題。事實上，物以罕為貴，試想想一條街，當兩旁有透天50間，但換做興建大樓，約可建4棟，以每棟有100戶計算，就已經是有400戶，所以市區核心地段的中古透天厝，個人認為是最值得投資。

透天厝又可分為普通住家、套透和店面。普通住家的透天較為容易打理，整棟出租便可，但收租回報一般。套透即是一棟透天，隔成多間套房出租，好處是可提升整體租金回報，其中高雄醫學大學附近最值得考慮，但套透因流動性大，除非交托管理公司，否則自行管理會頗為麻煩。店面則風險較大，投資的金額亦較高，選點很重要，但選對地點，回報亦很可觀。

總括而言，台灣樓並不適合短線炒賣來賺取差價，但買對位置，賺取穩定的租金回報亦絶對不難。高雄樓市在六都中較為落後，樓價比台中還便宜大約三份一，以投資來說，目前高雄市仍然當相安全。假若高雄的就業機會增加，薪資待遇改善，相信房價會有不錯的上升空間。

攝於農十六凹子底森林公園

延伸閱讀：

台港用語大不同 - 房產篇

全民健保

我老公和我兒子因為已有台灣籍，所以都可參加台灣的健保計劃。

據我所知，從前台灣的醫療系統並不完善，有重病或事故都要花費一批巨款才可得到較好的治療，但自2003年起，全民健保實施以來，至今已成為世界公認最好的醫保制度之一。其實我也不清楚台灣健保的詳細內容如，只知道我老公和兒子，每人每月繳付約港幣200元的費用就可享有醫療服務。首先，40歲至64歲成人，每三年可有一次免費的健康檢查，65歲更縮短為每年一次，而有任何病痛，都可到各中西醫診所或公私營醫院就診，當然仍須繳付登記費和藥費，但由於健保已涵蓋大部分費用，用家所需付的款項極少。以我的兒子為例，他有食物敏感，皮膚自小就很差，香港西醫大多只能治標不治本，於是我們決定帶他到高雄看中醫。因為他有健保卡，所以一個月的藥費也只是300元台幣（健保最多只包1個月藥）。當然我們也可以在香港看中醫，但香港有2.5元港幣一日藥的中醫嗎？我們因不是每個月都去台灣，所以每此覆診，我們都用健保卡取一個月藥，然後自費取兩個月藥，其實自費也只是3000台幣一個月而已，相比香港也平宜很多。最重要的是，小兒吃了中藥後，皮膚大為改善，因此直至現在兒子仍持續覆診，只是最近因疫情影響，惟有委託朋友代為取藥郵寄回來，由於健保卡不能假手於人，這批藥當然是自費啦！事實上，有健保卡還可去看牙醫，聽說洗牙、脫牙的價錢都很平宜。

當然香港的醫護水準都很高，醫療也不錯，但到公立醫院覆診往往都很多人，排期也很久，這方面，台灣就好得多了，因為只有健保卡，公私營醫療都可享用。

投資台灣樓

最近係討論區見到有人談論台灣樓是否值得投資，我都好想分享下對投資台灣樓的看法。

首先，就以我比較熟識的高雄市為例，房產出租淨回報約3厘，單看數字回報並不吸引，但考慮到投資固定資產來說，3厘淨回報已屬不錯，起碼比現今香港高。假如以200萬港元資本，在香港最多只能買入一個市區車位，收租回報只有2厘左右，但在高雄市區精華地段，800萬台幣(約200萬港元)已經可以買到2房甚至3房連車位既新樓。如果作為分散投資，仍算是不錯的選擇。

第二，台灣房地產是屬永久地權，這跟內地、越南等有限年期的不同。在台灣如買入的是連土地價值的透天厝，好處是可以傳給子孫，房子舊了也可拆掉重建，即使遇上特大天災，房子倒塌了，但土地仍然是有價值的，若在城市的核心區域，這價值一般只升不跌，這方面跟日本其實很像。

第三，台灣屬大中華文化，於我們而言，絕無溝通上的困難，因此在進行買賣程序時也較為便利，加上台灣法制完善，買賣交易手續清晰，而我所接觸過的房產中介都很可靠誠實，而且出租亦不似日本樓等，要靠租務管理公司去收租。台灣樓除咗買賣、出租需要找中介外，其他事項基本可以自己處理。

第四，個人認為投資台灣樓，不要期望會大升，事實上，台灣政府有很多政策防止外國人炒賣樓房，但買對位置，要有穩定的收租回報和做到保值絕對不難。此外，在台灣買樓，除了地點外，還要了解附近供應量、交通配套、生活機能、學區、建商口碑和厭惡設施，其實跟香港買樓所考慮的因素差不多，唯一不同的是能否購買車位，因為連車位的單位確是比較受歡迎。再者，由於台灣位處地震帶，買樓時還須考慮建築工法和地基深度等因素，事實上，近十年所蓋的大樓都很着重此等因素。

最後，任何投資前都要先做足功課，現場視察少不得，還要作多方面的比較，始終台灣供應比較多，某些地區除非自住，投資出租絕不適合，以新北市的林口為例，雖然往來桃園機場非常方便，但供應實在太多，短期內難以消化，而且還不斷有新供應，買來出租就要留意。

延伸閱讀：

「投資高雄樓」https://www.kimtaiwan.com/2020/05/blog-post_7.html

匯豐銀行開戶 ﹝台北 2020年2月﹞

朋友2月初到台北，主要目的之一是往匯豐銀行開戶﹝卓越理財﹞，朋友雖然未能提供有效的台灣地址證明，但總算仍可成功開戶，以下會分享下今次開戶過程。

• 出發前，先聯絡台灣匯豐銀行，預約開戶時間。

• 申請一年或三年多次出入境證，留意單次的入出境證是不能用作開戶的。

• 準備一個台灣電話號碼，可以到達台灣後，在機場買台灣電話預付卡，如台灣大哥大，只要在到期前增值，便可一值保留電話號碼。

• 往移民署申請統一證號，大約10分鐘便可完成。

• 之後準時到達銀行辦理開戶，期間銀行職員會問一些有關開戶的用途及職業背景等問題，由於朋友欠缺有效的地址證明，銀行表示需要呈交文件資料後，待上級審批有關申請，約一至二天會電話通知結果。當日需遞交的文件包括護照，朋友持BNO，算是英籍，個人感覺會較特區護照人中便利，另外，還包括統一證號及一年或三年多次出入境證等文件，需時約兩至三小時。

• 第二天中午，銀行職員來電，通知申請已批核，可再到分行辦理正式開戶，又花大約二小時完成手續。

總括而言，感覺銀行方面對開戶非常謹慎，雖然銀行方面表示開戶必須要有效地址證明（如有申請人姓名的電費單、水費單、銀行月結單、政府公文等等），但仍會按個別情況作審批。朋友雖然沒有有效的地址證明，但表示在台灣已買樓，日後會入住，同時出示了預售屋的訂金單，亦因為要匯款到建商付款，成為開設戶口的理由。另外，持BNO開戶，感覺亦比用特區護照開戶容易成功，大家如持有BNO，不妨一試。

圖片來源: Google map

延伸閱讀：

匯豐銀行開戶﹝高雄 2019年8月﹞

台灣 銀行開戶

小兵日記兒童軍事體驗營

最近同囝仔去高雄，如時間許可，都會參加一個「小兵日記兒童軍事體驗營」既活動。小朋友穿上帥氣的軍服，加上好玩的軍事體驗，確實除了主題樂園外，另一個能給小朋友放電的活動。

活動分為行軍場次、正規一般場次、正規海陸場次。囝仔呢兩次參加的都是行軍場次，費用530元台幣，活動大約2-3小時，包括軍服裝備等提供。

內容包括：戰術偽裝膏體驗、野戰打靶、迫擊砲訓練、玩具槍大部份解課程、機槍射擊、體能訓練、退伍儀式等。而海陸場次的活動內容會更加豐富。

小兵日記兒童軍事體驗營 Facebook：https://www.facebook.com/88loveu/

有興趣的話，可以去官方 Facebook 睇睇，台北、台中、台南、高雄等都會不定期有活動舉辦。

高雄市 三民區新成屋 ﹝韻綠﹞

「韻綠」的基地位置在高雄市三民區熱河三街52-70號，鄰近中都溼地公園。建案共兩棟，樓高14層，地下3層，規劃2-3房，2梯4戶，共104戶住家。留意此建案為地上權住宅產品，使用期限到民國173年1月15日(2084年1 月15日)。

建案基地旁邊是中華二路，屬主要幹道之一，方便通往南北。現在剩餘戶數不多，全是三房，可現場參觀實品屋。建商為永信建設，近年主力發展地上權建案產品，己完銷的地上權住宅建案「R5新世界」便是永信建設的，並將會推出同是地上權的「R5新世界」二期及三期。

個人認為建案優點有：-

1. 戶戶雙面採光，衛浴亦有開窗。
2. 鄰近中都溼地公園，賣點之一。
3. 2梯4戶，比例適中，會較單純易管理。
4. 間隔四正實用，用料不錯。

個人認為建案缺點有：-
1. 生活機能稍為不足，離商圈、市場較遠。
2. 重劃區，附近環境有待發展。
3. 離捷運稍遠，出入交通需依靠機車或開車自駕。

4. 地上權物件，多了份不明朗因素。
5. 每月除管理費外，還要繳交地租，地租或會因地價上升而增加。

參觀完實品屋後，用料格局裝潢都不錯，價格亦合理，三房含車位不用1000萬台幣，市場價七折左右。唯一可惜是地上權建物，日後出售或欠競爭力，購買前要多加留意。

大樓外觀，正門入口及車道出入口。

大樓外觀

A3戶型，47.35坪，室內大約30坪。格局四正，雙面採光，衛浴皆有開窗。8樓為有裝潢的樣品屋，購買此戶需加裝潢費150萬台幣。管理費50元/坪，地租23元/坪，車位清潔費300元。

A5戶型，52坪，室內大約33坪。格局四正，雙面採光，衛浴皆有開窗。管理費50元/坪，地租26元/坪，車位清潔費300元。

A3 附裝潢的樣品屋，飯廳部份。

A3 附裝潢的樣品屋，客廳部份。

A3 附裝潢的樣品屋，衛浴部份。

A3 附裝潢的樣品屋，廚房部份。

A3 附裝潢的樣品屋，睡房部份。

台灣製造 母子鱷魚拖鞋

今次同各位介紹既係台灣製造 (MIT) 既拖鞋 -- 「母子鱷魚」。

究竟呢對扡鞋有咩咁特別呢？就係佢既人字拖 (Y拖) 可以著住跑馬拉松，呢個品牌係台灣已好出名，好多路跑愛好者都會買黎著住跑。

「母子鱷魚」Y拖由第一代出到已經第四代，係專門店試穿之後，就算第一代已經很舒服好穿，而第三代就最出名。

重點黎啦，「母子鱷魚」好著得黎，價錢仲好親民，而且係 MADE IN TAIWAN。第一代都係賣230元台幣，最經典第三代都係賣490元台幣。

「母子鱷魚」高雄前鎮店地址：高雄市前鎮區永豐路281號

高雄前鎮專門店

MIT 正宗路跑氣墊Y拖

呢款店長推介比老人家穿，話好多老人家買呢款。

第一代人字拖 (Y拖)，己經好好著。

呢款就係店長推介，屬第三代，最多人著黎跑馬拉松，留意係有包後踭。

仲有台灣國旗特別版，比普通版貴100元台幣。

小童款色人字拖

哈哈，我最鍾意的顔色。

白色，店長推介，話不易變黃，同時又比較特別，我鍾意。

高雄市 瑞豐夜市美食﹝天使雞排﹞

今次講吓夜市美食，就係瑞豐夜市既「天使雞排」，我每次經過都忍唔住會幫襯既一檔小食。

雞排分為原味，及四種辣度﹝微辣、小辣、中辣和大辣﹞。大大件，都只是75元台幣﹝約20港元﹞一塊。

雞排外層酥脆，咬落多汁，肉質嫩滑，好JUICE。大家如果去開瑞豐夜市的話，不妨一試，不過要有心理準備，可能要排上20分鐘才能買到一嚐。

「天使雞排」位置面對裕誠路，近大街，好易揾。

排隊等待購買中

看到背後排隊的人龍嗎

拿到手了，要趁熱食呀。

看到了嗎? 很大的一塊雞排。